13 июля 2020

С. Закірова, канд. іст. наук, доц., ст. наук. співроб. НЮБ НБУВ
Закон про запровадження ринку землі в Україні:
що, коли і для кого?
Закірова С.Закон про запровадження ринку землі в Україні: що, коли і для кого? [Електронний ресурс] / С. Закірова // Громадська думка про правотворення. – 2020. – № 6 (191). – С. 8–17. – Режим доступу: http://nbuviap.gov.ua/images/dumka/2020/6.pdf. – Назва з екрана.
В українському суспільстві лунають вкрай протилежні оцінки з приводу прийняття закону про відкриття ринку землі. І це не дивно, оскільки про необхідність запровадження ринку землі представники різних політичних сил, навіть тих, які сьогодні виступають категорично проти такого законодавства, почали говорили практично одразу після проголошення незалежності України.
Прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» носило дуже драматичний характер. Законопроект № 2178-10 був поданий до українського парламенту 10 жовтня 2019 р., і вже 13 листопада 2019 р. Верховна Рада України прийняла його у першому читанні. Під час підготовки до другого читання депутати подали до проекту нормативно-правового акту 4018 поправок, 3 102 – з яких внесли депутати від «Опозиційної платформи – За життя».) Уже тоді політичні експерти почали говорити про особливу технологію затягування і блокування прийняття законопроектів у ВРУ через внесення надзвичайно великої кількості правок, яка ще більше проявилася під час підготовки до другого читання законопроекту про банки (так званий «антиколомойський закон»), до якого за 7 календарних днів після прийняття у першому читанні депутати встигли подати близько 16,3 тис. поправок.
Розгляд законопроекту у другому читанні тривав з 6 лютого до 31 березня. Вже під час запровадження в Україні карантину для протидії поширенню коронавірусної інфекції COVID-19 ВРУ зібралася на позачергове засідання, і в ніч з 30 на 31 березня народні депутати нарешті проголосували за Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Прийняття закону підтримали 259 народних обранців, проти – 24, утрималось – 3 і не голосувало – 29 парламентарів. Важливим показником стали навіть результати голосування, коли «ЗА» законопроект віддали свої голоси представники різних політичних сил, які відверто критикують дії одне одного: «Слуга народу» – 206, «Європейська солідарність» – 23, позафракційні – 5, «Голос» – 13, «Довіра» – 12, не підтримали закон депутати від фракцій «ОПЗЖ», «Батьківщина» і «За майбутнє».
«Ухвалення закону про ринок землі з урахуванням принципових правок “Європейської солідарності” – надважливе рішення, яке дозволить сформувати цивілізований ринок землі, тому фракція підтримала цей законопроект у другому читанні», – так пояснив факт спільного голосування відвертих політичних опонентів лідер політичної партії «Європейська солідарність», п’ятий президент України П. Порошенко.
Взагалі для українця більш реальним було право на покупку землі в іншій країні, аніж у своїй державі, відтак прийняття нового законодавчого акту знімає такі обмеження і вводить Україну до кола цивілізованих держав, де купівля-продаж землі є легальною правовою дією.
Закон про запровадження ринку землі в Україні: що, коли і для кого?
Новий закон, який скасовує дію мораторію і має запровадити ринок землі в Україні, умовно відповідає на три великі питання: які землі можна продавати? хто може купувати? і коли почне діяти механізм купівлі-продажу української землі?
Запровадження ринку землі в Україні за новим законом передбачається у два етапи. На першому – з 1 липня 2021 р. скасовується дія мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення. Важливим аспектом запуску ринкових відносин, як акцентують фахівці, є те, що закон передбачає право і можливість, а не зобов’язання продажу земельних паїв в Україні. Експерти вважають відтермінування початку запровадження ринку землі (у попередній редакції закону передбачалося з 1 жовтня 2020 р.) певним компромісним рішенням, аби заручитися підтримкою інших політичних сил під час проходження законопроекту у сесійній залі парламенту.
Другий етап почнеться з 1 січня 2024 р. Як зазначається на аграрно-політичному сайті AgroPolit.com, три роки – це адекватний строк для оцінки того, чи є ухвалені законодавчі приписи дієвими і чи є державне регулювання достатнім. До того ж такий термін залишає можливості для корекції закону. З 2024 р. право на покупку землі отримають не тільки фізичні, а й юридичні особи. З переходом на другий етап буде змінено не тільки суб’єктів – учасників ринку землі, а й граничний розмір концентрації землі в одних руках.
Уже у назві нового закону зазначається, що документ стосується лише земель сільськогосподарського призначення, тобто землі товарного сільськогосподарського використання. На сьогодні в Україні такої землі 27 га, а також ще 4,5 га сільськогосподарської землі особистого використання. Саме на цих землях будуть діяти ринкові відносини.
Законом знято заборону на купівлю-продаж земельних паїв. Як наголошують експерти, така вимога неодноразово озвучувалася не тільки вітчизняними правниками, а й нашими зарубіжними партнерами. Зокрема, у рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» прямо вказувалося, що заборона продажу земельного паю є обмеженням прав людини і порушенням власників розпоряджатися своїм майном, що є недотриманням норм Конституції України.
Законодавець встановив чітку заборону продажу інших категорій землі. Зокрема, не продаються державні та комунальні землі, які можуть тільки здаватися в оренду. Громади так само не зможуть продавати отримані від держави землі, на них також діє виключно право оренди. Тобто, прийнятий Верховною Радою закон продовжив мораторій на продаж тих 10,4 га, які перебувають у державній власності.
На цій нормі закону особливо наполягала фракція «Європейської солідарності». Її лідер П. Порошенко зазначив, що заборонено продавати 11 млн га, які належать державі. Крім того, під заборону продажу підпадає земля, яка є у комунальній власності та у власності муніципалітетів. За словами П. Порошенка, знайдені відповіді, що робити і як підтримати українського фермера, який вже багато десятків років тому отримав право постійного землекористування.
Також документом встановлено заборону на продаж земель сільськогосподарського призначення, якщо вони перебувають на тимчасово окупованих територіях Донецької і Луганської областей або в Криму. Виняток закон робить лише для передачі такої землі у спадок. Усі інші угоди, договори і довіреності, укладені в період окупації, вважаються недійсними.
Ще однією категорією землі, яка має особливий статус і заборонена для продажу, є земля, що розташована ближче ніж за 50 км від державного кордону України. Закріплення у законі цієї норми було однією із умов підтримку законопроекту представниками політичної партії «Голос». Ії не мають права купувати іноземці або юридичні особи з іноземними засновниками, навіть якщо всеукраїнський референдум дозволить іноземцям купувати землю в Україні.
Утім, не всі експерти позитивно оцінюють такі норми, особливо щодо земель державної та комунальної власності, оскільки ефективність їх використання в Україні є найбільш низькою і корумпованою. Зокрема, заступниця директора ProAgro Information Company М. Колесник зазначає, що заборона на продаж державної землі говорить лише про те, що є зацікавлені особи, які мають на цю землю великі плани. Також, на думку фахівця, викликає ряд питань заборона на продаж землі у межах 50 км від кордону. За словами М. Колесник, це є дискримінація власників такої землі, а умови безпеки, якщо це обмеження пов’язано із безпековими аспектами, мали б бути прописані інакше.
Певним чином поділяє песимізм щодо обмежувальних норм нового закону і генеральний директор Індустріальної молочної компанії, президент асоціації Український клуб аграрного бізнесу А. Ліссітса. Він припустив, що виключення земель державної та комунальної власності з ринкового обігу не дасть додаткових надходжень і може призвести до повного іх розкрадання за наступні 5 років.
Додають аргументів таким пересторогам експертів і приклади використання земель державної власності у 2019 р., що наводив Т. Милованов, який на той час був міністром економіки України. Він зазначав, що з 1,5 га земельного банку орної землі державні агропідприємства зберегли лише половину, іншу половину обробляють приватні підприємства за «договорами спільного обробітку». Формально законодавство дозволяє таку форму угод, утім, за даними Держаудитслужби, «спільний обробіток ріллі» – це хронічно збиткова форма господарювання для аграрних державних підприємств. До того ж відомості Державної служби статистики свідчать, що у 2019 р. аграрні державні підприємства фактично обробляли лише 220 тис. га із 1,5 своєї ріллі.
Нове законодавство визначає граничні межі концентрації землі сільськогосподарського призначення в одних руках. На першому етапі введення ринку землі – з 1 липня 2021 р. землю зможуть купувати лише фізичні особи у розмірі не більше 100 га в одні руки. А на другому етапі – з 2024 р. – межі концентрації суттєво збільшаться, утім не мають перевищувати 10 тис. га землі.
Законодавство передбачає і запобіжники для надмірної концентрації земель в одних руках. У випадку, коли у власності однієї особи незалежно від способу отримання (купівля, обмін, успадкування, дарування тощо) виявиться розмір земельної власності більший за граничну площу, ділянки, придбані з порушенням ліміту, конфіскуватимуть. Варто зазначити, що запроваджені новим законом норми не поширюються на раніше придбані ділянки землі, відтак розмір землі, якою громадянин володів до набуття чинності цим законом, не може бути зменшений до встановлених меж.
Положення про рівень концентрації земельних ресурсів в одних руках буде враховувати і ті випадки, коли особа є учасником колективної компанії. Оскільки з 2024 р. власниками землі можуть бути також і юридичні особи, то закон визначає, що площа землі у власності компанії не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників, але не більше 10 тис. га. Розмір земельної ділянки паєвої чи акціонерної участі власника буде розраховуватися залежно від того, якою частиною статутного капіталу юридичної особи володіє фізична особа.
Виняток щодо рівня концентрації землі зробили для тих 25 тис. фермерів, які отримали від держави 543 509 га сільськогосподарських земель у постійне користування: їх наділи можна буде викупити в розстрочку на 10 років.
Фахівці звертають увагу на те, що під час другого читання у законопроекті змінилася ситуація щодо встановлення норм концентрації землі в межах окремих областей і територіальних громад. У початковому варіанті законопроекту було зафіксовано розмір концентрації землі у власності на рівні об’єднаних територіальних громад не більше 35 %. Деякі експерти пояснюють це тим, що на першому етапі актуальною є норма не більше 100 га в одних руках, тож до 2024 р., коли почнуть діяти обмеження у 10 тис. га, це питання буде додатково вирішено. Інші припускають, що цю норму прибрали, оскільки вже сьогодні значна частина агрохолдингів перевищують 35 % концентрації земель у межах однієї громади, і така норма може зруйнує усталені орендні відносини.
Натомість для багатьох українських територій це дуже важливе питання, що вимагає прозорих рішень. Зокрема, за словами старшого проектного менеджера Офісу реформ Кабінету міністрів України А. Мартина, у більшості областей (крім Волинської, Житомирської, Закарпатської, Івано-Франківської, Львівської, Рівненської, Тернопільської, Херсонської та Чернівецької) питома вага орних земель, яка використовується найбільшими землевласниками, перевищує 35 %, що є ознакою монополізму.
Крім того, наголошує експерт, 25 % ОТГ в Україні мають площу, меншу за 10 тис. га, а 60 % громад є меншими за 20 тис га включно із землями всіх видів цільового призначення. Таким чином, акцентує А. Мартин, після 2024 р., коли буде дозволено мати 10 тис. га землі, може скластися загрозлива ситуація, за якою одна особа може викупити всі землі в межах однієї ОТГ і таким чином зробити громаду залежною від певної компанії.
Загалом новації законодавства щодо норми концентрації землі в одних руках спричинили широкі дискусії у фаховому середовищі. Експерт Київської школи економіки О. Нів’євський вважає, що уникнути концентрації десятків тисяч гектар земель можна за допомогою підвищення податків на землю або запровадження податку на збільшення вартості землі у разі перепродажу: такі збори наповнюватимуть місцеві бюджети і зроблять невигідними скуповування землі з метою спекуляції.
Більшість експертів погоджуються з тим, що 100 га – це занадто малий розмір земельного банку для ведення повноцінного аграрного бізнесу. Вони зазначають, що прибуткове рослинництво і тваринництво працюють на площах від тисячі гектарів. Натомість на 100 гектарах землі може бути створений прибутковий бізнес із вирощування ягід та овочевих культур, тепличного чи насіннєвого господарства. До того ж, як зазначив кандидат економічних наук К. Денисов, 51,3 % українських аграріїв обробляють угіддя площею до 100 га, тобто, більш ніж половина українських аграріїв є саме дрібними та середніми виробниками.
Стриманий оптимізм щодо нового закону висловлюють і частина фермерів. Зокрема, голова фермерського господарства на Херсонщині М. Халупенко, який має 50 га землі, на яких вирощує виноград, вважає, що на 100 га землі вже можна займатися і зерновими культурами, і овочевими, або тримати стадо кіз.
Фермер із Харківської області, віце-президент «Союзу сільськогосподарських обслуговуючих кооперативів» В. Львов наголошує, що загалом обмеження 100 га на одну особу є непоганою нормою, навіть якщо цей ліміт дещо збільшити. Але цей позитив, підкреслює аграрій, нівелює його тимчасовість, а також загальний негативний контекст, у якому Україна запускає ринок землі.
Генеральний директор Індустріальної молочної компанії, президент асоціації Український клуб аграрного бізнесу А. Ліссітса відмічає двоякість норми про обмеження земельної власності. Він підкреслює, що після запровадження ринку землі почнеться поступова «легалізація» нелегальних коштів у більшості випадків шляхом купівлі землі. Утім, фахівець зазначає, що з’явиться когорта дрібних лендлордів у більшості вихідців із місцевого чиновництва, які не будуть розвивати аграрне виробництво.
Співвласник кількох сільськогосподарських компаній, колишній заступник міністра аграрної політики, аграрний експерт В. Лапа вважає, що обмеження за кількістю купленої землі і за статусом її потенційних власників матиме декілька неоднозначних ефектів. По-перше, переваги отримає локальний капітал, а інвестиції середнього розміру відтермінуються. По-друге, банки, які зможуть отримувати землю як заставу без кількісних обмежень, стануть такими собі латифундистами на два роки. Крім того, на думку фахівця, в аграрному бізнесі не побільшає малих фермерів, але стане багато земельних рантьє, а у договорах довгострокової оренди дедалі частіше прописуватимуть право подальшого викупу землі.
Критично ставиться до норми про обмеження 100 га на одну особу і волинський народний депутат І. Констанкевич. Вона звертає увагу не стільки на саму норму, скільки на відсутність інших запобіжників щодо неї. На думку парламентаря, відсутність обмеження щодо власності пов’язаних осіб на землю сільськогосподарського призначення, яке було у першому читанні і відсутнє в остаточному варіанті закону, дасть можливість реєструвати по 100 га землі на родичів всіх рівнів, значно перевищуючи таким чином рівень дозволеної законом граничної концентрації.
Однак новий закон передбачає певний механізм перевірки покупців земель, для чого було внесено зміни до законів України «Про нотаріат», «Про Державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань».
Крім того, законодавством передбачена допомога майбутнім покупцям земельних ділянок, особливо фермерам. Для цього у документі передбачено доручити Кабінету міністрів України розробити порядок підтримки громадян і юридичних осіб, які хочуть купити землю. Заплановано підготувати нормативну базу для створення спеціального Фонду розвитку сільських територій, одна з цілей роботи якого – підтримка малих і середніх аграрних виробників.
На необхідності посилення кредитної програми і відповідальності держави у запуску ринку землі наголошує і частина агровиробників. Зокрема, голова асоціації фермерів Нікольського району Донецької області В. Грушевий вважає, якщо власник паю хоче продати землю, саме держава має у нього купити ділянку і потім здати в оренду фермерам або холдингам, або підприємствам, які працюють у цьому селі і, відповідно, поповнюють місцевий бюджет.
Серед чи не найстрашніших міфів щодо ринку землі, які постійно поширювалися в українському суспільстві, була теза про те, що українські чорноземи скуплять іноземці. Тож новим законопроектом встановлено чіткий перелік суб’єктів ринку, які матимуть право на покупку землі в Україні.
Документом зазначається, що на першому етапі (з 1 липня 2021 р. до 1 січня 2024 р.) купити землю можуть тільки громадяни України як фізичні особи (не більше 100 га).
Законодавець передбачив на старті ринку землі певні переваги фермерам, що сьогодні обробляють земельні паї інших власників на правах оренди через переважне право її придбання. Документом встановлюється, що орендарі, які працюють на землі і мають право користування не пізніше ніж з 2010 р., можуть викупити землю з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок і без проведення земельних торгів. Право власності покупець отримає вже після першого платежу. Крім того, орендар також матиме можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але про це він повинен письмово повідомити власник землі.
Як зазначає адвокат Я. Білоголовий, у разі відмови чи ігнорування листа протягом 30 календарних днів з моменту направлення власник земельної ділянки може здійснити її продаж іншій особі. Наслідком неповідомлення орендаря про продаж буде визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним. Утім, закон не вимагає повідомляти орендаря у разі дарування земельної ділянки.
Натомість у частини аналітиків викликає занепокоєння право на купівлю земельних наділів їх орендарями, причому без участі в аукціонах, оскільки це може призвести до тиску з боку орендарів на пайовиків для зменшення ціни землі або встановлення не зовсім вигідних для власників умов земельних угод чи сірих схем концентрації землі. Зокрема, економіст Д. Нізалов зазначає, що якщо холдинг не бажає викупити земельну ділянку, то таке переважне право буде передаватися спекулятивним інвесторам для подальшого перепродажу. Скоріш за все, припускає експерт, орендарі будуть мати попередні угоди зі спекулятивними інвесторами і стануть фактичними продавцями паїв.
З 2024 р. окрім фізичних осіб право на покупку землі отримають також юридичні особи – компанії та корпорації зі 100 % українським капіталом. За новим законом серед власників і кінцевих бенефіціарів юридичних осіб мають бути лише громадяни України, українські територіальні громади або держава.
В експертному середовищі доволі поширеною є точка зору про необхідність включення юридичних осіб до числа учасників ринку землі з самого початку. Так, екс-міністр економіки України Т. Милованов, пояснюючи свою думку, наголошує, що економіка побудована на компаніях, оскільки вони більш ефективні. Компанії дозволяють людям об’єднувати фінансові, інтелектуальні та технологічні ресурси і разом створювати більше доданої вартості. Тому, за його словами, виключення компаній на початковому етапі запровадження ринку землі – є ударом по розвитку аграрної галузі.
Поділяє таку точку зору і засновник EasyBusiness Д. Пасько, оскільки такі норми не забезпечать інвестицій в аграрну індустрію. За його словами, аграрії, більшість з яких є юридичними особами і компанії, які опрацьовують більшу площу земельного банку України, не зможуть купити землю і, відповідно, інвестувати в неї.
У законі чітко встановлено норму про те, що іноземці зможуть купувати землі сільськогосподарського призначення виключно після ухвалення позитивного рішення на всеукраїнському референдумі. Тоді ж, тільки у разі схвалення на референдумі купуватимуть землю і юридичні особи, серед засновників, учасників чи кінцевих бенефіціарів яких є іноземні громадяни. Також іноземці й особи без громадянства зможуть набувати частку або членство в юридичних особах, які вже мають землі аграрного призначення.
Але не все фахівці підтримують заборону участі іноземців купівлі земель сільськогосподарського призначення. Вони наголошують, що вже сьогодні частину українських земель обробляють фермери, що мають громадянство інших держав, чи компанії, до складу яких входить іноземний капітал. Тож відкриття ринку для них не стане новацією в українських реаліях.
Так, генеральний директор підприємства з іноземними інвестиціями ТОВ «Краєвид Поділля» Г. Пуга зазначає, що його компанія працює 12 років на Вінниччині, обробляє 10 тис. га орендованої землі та вирощує зернові, олійні та бобові, які експортує до майже 20 країн світу. За його словами, іноземний інвестор завжди вимагає прозорості та чесності у всіх відносинах. Г. Пуга вважає не допущення іноземців на ринок землі помилкою. На його думку, український бізнес працює за двома позиціями – перша «непрозоро», друга – «конверт», а по-третє постійно відправляють людей на біржу праці. Іноземний інвестор, за словами фахівця, ділиться прибутком та заохочує бути підприємцем, у нього діє широка бонусна система, партнерська програма, рівень заробітних плат і соціального пакету значно кращий за вітчизняного агровиробника.
Економічний експерт О. Нів’євський взагалі виступає проти будь-яких обмежень, у тому числі для іноземців. За розрахунками доцента Київської школи економіки, прихід іноземних інвесторів на ринок землі міг би прискорити зростання економіки на 0,5 % завдяки притоку капіталу і нових технологій. За його словами, світовий досвід показує, що обмеження купівлі землі не працюють, тож завжди знаходяться можливості їх обійти, а це породжує корупцію і тіньовий ринок.
Представники президентської команди наголошують, що обмеження для іноземців будуть стосуватися тільки купівлі землі. А іноземці та іноземні компанії як працювали, так і працюватимуть в українському аграрному секторі, запевняє уповноважений президента з аграрних питань Р. Лещенко.
Фахівці погоджуються з тим, що варто було б встановити додаткові запобіжники для надмірної долі іноземців в українському ринку землі. А покладатися на рішення українського референдуму, в якому долю 7 власників земельних паїв буде вирішувати все населення України, не є доцільним. Експерти вважають рішення такого волевиявлення прогнозованим, особливо з огляду на останні соціологічні опитування, кризовий стан економіки та довготривалу інформаційну кампанію протидії продажу землі.
Зокрема, виконуючий обов’язки міністра аграрної політики у 2018–2019 рр. М. Мартинюк пояснює низьку підтримку ідеї відкриття ринку землі серед населення у тому числі тим, що власники не знають її реальної вартості, а політики спекулюють на цій темі, називаючи нереально завищені або занижені цифри залежно від того, що їм вигідно.
Однак, варто зазначити, що на сьогодні в українському правовому полі фактично відсутні умови для проведення такого референдуму, оскільки у 2018 р. Закон України «Про всеукраїнський референдум», прийнятий у 2012 р., було визнано неконституційним. Відтак, для реалізації гарантованого Конституцією України права на проведення референдуму, на який посилається законодавець у земельному законі, необхідно прийняти відповідний нормативно-правовий акт. А це може бути доволі тривалий процес, навіть якщо зважити на те, що на початку березня 2020 р. на сайті парламенту було повідомлено про завершення підготовки тексту законопроекту «Про всеукраїнський референдум». Тож, враховуючи сучасні реалії та особливо ситуацію з карантинними заходами через запобігання поширенню коронавірусу COVID-19, говорити про доступ іноземців до українського ринку землі сьогодні, на думку аналітиків, зарано.
Тому ні за яких умов не зможуть купувати українські землі компанії, учасниками, власниками і бенефіціарами яких є громадяни Російської Федерації як країни-агресора. Так само законодавство встановлює заборону ставати учасниками українського ринку землі наступним категоріях фізичних та юридичних осіб: особи, пов’язані з терористичною діяльністю; юридичні особи, співвласником яких є іноземна держава; компанії, чиї власники зареєстровані в офшорах або чиїх бенефіціарів наразі неможливо встановити; фізичні особи чи юридичні компанії, які перебувають під санкціями (за законом «Про санкції»), або особи, пов’язані з ними; юридичні особи, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Для контролю за дотриманням цих приписів встановлено механізм конфіскації земельних ділянок за порушення норм закону. Так, журналіст «Радіо Свобода» Є. Солонина наводить конкретні приклади застосування законодавчих норм. Зокрема, підлягає конфіскації земля, якщо її прямо чи опосередковано, наприклад, через частку в юридичній особі, придбав іноземець, а референдум про продаж землі громадянам інших держав ще не відбувся. Або, за словами журналіста, людині дарують земельну ділянку чи передають у спадок, вона вже має свої 100 га (з 2024 р. – 10 тис. га), або вона є іноземцем, чи змінила громадянство. У такому випадку закон протягом року зобов’язує власника відмовитися від такої землі: продати, подарувати тощо. Якщо за рік цього не зроблено – землю конфіскують за рішенням суду і продають. Отримані кошти мають покрити судові витрати, а решта буде перерахована власнику землі, в якого її конфіскували.
Земельні паї можна буде використовувати як заставу для кредиту. Надання такої можливості дуже правильним кроком для розвитку ринку землі вважає адвокат, член Комітету з аграрного та земельного права НААУ Я. Білоголовий. Він сподівається, що це підштовхне малий бізнес до початку аграрного кредитування.
Таку ж точку зору щодо права українців давати землю в заставу і права банків на землю як умови для кращого кредитування сільськогосподарського виробництва поділяють і в Українському клубі аграрного бізнесу.
Але, якщо позику не буде погашено, банки зможуть забирати землю в якості оплати. Тобто за новим законом банки зможуть стати власниками землі лише за умови, якщо земельна ділянка дісталась їм як заставне майно за непогашеним кредитом. Причому на банки не розповсюджуються норми щодо концентрації земель в одних руках. Таке становище дещо непокоїть експертів, оскільки банкам вдасться через новації законодавства суттєво збільшити свій земельний портфель, який може бути високодохідним у часі. Запобіжником для того, аби банки не перетворилися у найбільших латифундистів України є записані у законі норми про те, що такі земельні ділянки банківські установи повинні будуть продати протягом двох років після отримання права власності на земельних торгах.
Важливим аспектом запровадження ринку землі фахівці називають встановлення механізму безготівкового розрахунку за сплату ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Парламентарі встановили, що до 2030 р. мінімальна ціна такої землі не може бути меншою за її нормативно-грошову оцінку. Адвокат Я. Білоголовий наголошує, що без підтвердження джерела походження коштів або інших активів, завдяки яким набувається право на покупку землі, ділянку неможливо буде придбати. Таким чином, підкреслює юрист, банківські установи та податкові органи вивчатимуть питання походження грошових коштів, які повинні бути офіційно задекларовані чи набуті.
Певними ризиками нового законодавства народний депутат І. Констанкевич вважає те, що скасовується мораторій на зміну цільового призначення земельних ділянок, не передбачається жодного контролю за використанням землі, не міститься вимог щодо збереження родючості та стану землі. На можливостях самовільної зміни цільового призначення землі акцентує увагу також і аналітик законопроектів у сфері фінансів, публічних закупівель, промислової політики та транспорту Аналітичного центру «Інститут законодавчих ідей» В. Антків.
Великі дискусії щодо законопроекту № 2178-10 ще у період між першим і другим читанням спричинили думки щодо того, яку роль відіграв МВФ у запуску українського ринку землі. Значна частина експертів та фахівців наголошують, що закон про ринок землі не несе жодного економічного змісту і прийнятий виключно для того, щоб отримати наступний транш від МВФ. Не заперечує значення МВФ у долі закону про ринок землі й український президент В. Зеленський. Він підкреслив, що для України дуже важливо, щоб відбулося підписання меморандуму з Міжнародним валютним фондом, для якого існують дві головні умови – закон про землю і банківський закон. Оскільки в умовах економічної кризи і карантинних обмежень через пандемію коронавірусу в Україні відбувається падіння економіки і зростання бюджетного дефіциту, економісти підтримують зусилля української влади і наголошують, що продовження співпраці з МВФ є найкращим запобіжником можливого дефолту і поглиблення кризи.
Крім того, варто зазначити, що у ході перемовин нашої держави з міжнародним кредитором кожна зі сторін досягла певних преференцій. Зокрема, Україна попередньо домовилася про збільшення кредитної програми, а МВФ погодився на поетапний запуск ринку і відтермінування кожного з його етапів.
Загалом привітавши ухвалення закону про запровадження ринку землі в Україні, Світовий банк у повідомленні на своїй сторінці у Facebook додав, що для забезпечення здорової конкуренції у галузі важливим кроком буде дати можливість юридичним особам брати участь у ринку земель та послабити обмеження на загальну площу земельних ділянок, які можна набувати у власність.
Однак, як зазначає оглядач видання «Букви» І. Киричевський, формально обмеження в 100 га в одні руки на першому етапі цілком відповідає інтересам агропромислового комплексу України. Площу до 100 га обробляють 21,78 тис. фермерських господарств; загальна кількість – 34,86 тис. агрогосподарств. 3,5 тис. малих фермерів України обробляють наділи до 200 га, а загалом в Україні понад 100 га землі обробляють 13 тис. агрогосподарств, включно із холдингами.
Частина українських експертів оцінює новий закон про ринок землі за принципом «краще, ніж нічого, але гірше, ніж могло б бути». Але навіть ті, хто піддали значній критиці норми земельного закону, вважають сам факт його прийняття позитивним сигналом. Зокрема, керівник великого агрохолдингу А. Ліссітса наголосив, що під час підготовки і прийняття цього закону стало зрозуміло, що в Україні так і не сформувалася системна стратегія розвитку агропромислового комплексу, так і не поставлені чіткі довгострокові та середньострокові агрополітичні цілі, так і не має розуміння, куди український агросектор має рухатися у майбутньому. Проте, наголошує фахівець, закон все-таки прийняли і переступили ту межу, яку не могли подолати майже 30 років.
Практично усі фахівці та аналітики наголошують, що прийнятий закон не є повноцінною земельною реформою, а складає лише її частину. Важливу і фундаментальну, базову і надзвичайно важливу, однак тільки складову земельної реформи. Експерт О. Нів’євський з Київської школи економіки наголошує, що на рівні із законом про обіг земель сільськогосподарського призначення чи не найважливішим у земельній реформі є децентралізаційний та дерегуляційний законопроект № 2194.
На цьому ж акцентував і голова фракції «Слуга народу» Д. Арахамія, який зазначив, що ринок землі – це шість законів. Потрібно прийняти й інші закони, заявив парламентар, серед яких і закон про об’єднання геокадастрових даних для того, щоб прибрати цілі схеми, коли одну і ту ж ділянку, яка перебувала на прикордонній території в одному селі оформляли як один акт, в іншому ту ж ділянку – як інший.
Загалом пакет земельної реформи в Україні містить наступні шість законопроектів: прийнятий і підписаний президентом закон № 0858, що автоматизує обмін інформацією між реєстром прав і земельним кадастром, зобов’язує оцифровувати і заносити до реєстру прав інформацію на паперових носіях, реєструвати ціни транзакцій із землею; прийняті у першому читання законопроекти – № 2195, який запроваджує прозорий процес земельних електронних аукціонів та встановлює норму продавати державні та комунальні землі винятково через такі аукціони; № 2194 про спрощення процедури передавання земель, децентралізацію управління землями, передачу державних земель за межами населених пунктів у комунальну власність громад та функції контролю Держгеокадастру відповідним місцевим органам; № 2370, що відкриває вільний доступ до даних кадастру і забезпечує обмін інформацією між реєстром прав та кадастром; № 2280, що регулює питання встановлення меж громад, просторового планування їх територій, скасовує необхідність розроблення кількох видів містобудівної документації та документації із землеустрою.
Отже, більшість українських експертів не підтримують ані переможні привітання прихильників, ані апокаліптичні очікування противників Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Істина, як і завжди, на думку фахівців, знаходиться десь посередині. Цей закон є першим нормативно-правовим актом у незалежній Україні, що дозволяє власникам землі вільно розпоряджатися нею, як і іншими видами своєї власності. Його важливе значення саме у тому, що закон відкриває сам механізм ринку землі, і вводить цю практику у правове поле нашої держави. Утім це лише перший крок на довгому шляху до запровадження справжніх ринкових відносин у сфері обігу земель сільськогосподарського призначення. І вітчизняні, і міжнародні експерти наголошують на необхідності подальших кроків, які допоможуть реалізувати наміри української влади і досягти дуже очікуваного від закону позитивного ефекту для землевласників, землекористувачів та української економіки в цілому

Поделиться:

0 коммент.:

Отправка комментария

Примечание. Отправлять комментарии могут только участники этого блога.